中合益德資產(chǎn)評估公司的評估范圍：房屋價值評估、拆遷房屋評估、廠房拆遷評估，企業(yè)拆遷評估，企業(yè)整體價值評估、公司股權(quán)評估、知識產(chǎn)權(quán)評估、無形資產(chǎn)評估、軟著評估、商標(biāo)評估、專利評估、發(fā)明評估、版權(quán)評估、林地評估、廠房評估、養(yǎng)殖場評估、庫房評估、采石場評估、磚廠評估、土地評估、道路評估、設(shè)備評估、機(jī)械評估、礦權(quán)評估、樹木評估、果園評估、苗圃評估、花草評估、石灰廠評估、水泥廠評估、經(jīng)濟(jì)損失評估等等。
應(yīng)對房地產(chǎn)拆遷評估問題的有效措施
(1)遵循職業(yè)道德規(guī)范要求：評估人員應(yīng)保持客觀公正，誠信執(zhí)業(yè)，依法依規(guī)開展工作，獲得拆遷雙方的認(rèn)可。
(2)積極溝通消除對立情緒：通過友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務(wù)所與評估機(jī)構(gòu)之間的對立情緒，推動拆遷評估工作的順利進(jìn)行。
(3)加大研究力度增強(qiáng)執(zhí)業(yè)能力：強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研的重要性，深入基層市場收集一手資料;深入學(xué)習(xí)理論知識，熟悉相關(guān)法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓(xùn)，提高職業(yè)水平;加強(qiáng)同業(yè)交流，共同解決問題。
(4)重視合同作用：簽訂書面委托協(xié)議，明確評估進(jìn)度、范圍、深度及評估費(fèi)用支付等條款，確保評估費(fèi)用的順利收取。
(5)積極總結(jié)積累實(shí)踐經(jīng)驗：對特殊問題和典型拆遷評估項目進(jìn)行總結(jié)歸檔，構(gòu)建拆遷評估質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，確保評估報告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。
一般來說，在房屋建筑重置成本估計的條件下，評估其固定資產(chǎn)折舊，是使用重置成本法對老舊房屋建筑定價的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。理解資產(chǎn)評估中折舊的本質(zhì)，并區(qū)分資產(chǎn)評估折舊與財務(wù)會計折舊的差異，對于評估人員正確使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估至關(guān)重要。
本質(zhì)與目的差異
資產(chǎn)評估中的折舊，本質(zhì)是評估房屋建筑從重置成本到評估日期的價值減損，即考慮多種因素導(dǎo)致的價值降低或損失。這是一種降價調(diào)整，旨在求得房屋建筑在評估日期的現(xiàn)值。而財務(wù)會計折舊則是將房屋建筑的初始成本分?jǐn)偟缴a(chǎn)成本中，以回收其原始取得價值。
期限差異
房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經(jīng)濟(jì)壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時間段。
資產(chǎn)評估采用經(jīng)濟(jì)壽命，由評估人員現(xiàn)場勘查，根據(jù)房屋狀況、維護(hù)情況、地基穩(wěn)定性等，綜合分析確定。這是一個相對動態(tài)的量，受多種因素影響。而財務(wù)會計的壽命則考慮技術(shù)、稅務(wù)政策和社會生產(chǎn)力發(fā)展水平，為類似資產(chǎn)設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具有客觀性、統(tǒng)一性和法定性。
耗損因素考慮不同
資產(chǎn)評估和財務(wù)會計在確定壽命時都考慮有形折舊和無形折舊(包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊)。但財務(wù)會計主要關(guān)注有形折舊和功能折舊，而資產(chǎn)評估則考慮所有無形折舊，包括經(jīng)濟(jì)折舊。
社會化程度要求不同
資產(chǎn)評估的折舊基于評估日的重置成本，隨時間變化;而財務(wù)會計折舊基于資產(chǎn)的原始成本，不隨時間變化。資產(chǎn)評估得出的實(shí)際價值可能與市場價值一致，而財務(wù)會計的賬面價值則不一定。
維修費(fèi)用處理不同
房屋建筑因使用和自然原因會產(chǎn)生耗損，需進(jìn)行維護(hù)和維修。資產(chǎn)評估時，主要考慮可修復(fù)耗損，確保資產(chǎn)正常使用;財務(wù)會計則根據(jù)維修或改進(jìn)的性質(zhì)，分別作為收益性支出或資本性支出處理。
因此，實(shí)踐中常出現(xiàn)財務(wù)會計折舊未提完但資產(chǎn)評估顯示價值已很低，或財務(wù)會計折舊已提完但資產(chǎn)評估仍有較大價值的情況。這往往令評估委托人(尤其是企業(yè))感到困惑。
房地產(chǎn)評估建立在科學(xué)的定價理論與方法之上，具有合理性。
盡管房地產(chǎn)價格受多種因素影響，組成和變化復(fù)雜，難以確定，但定價人員通過長期的理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)了房地產(chǎn)價格產(chǎn)生與變化的基本規(guī)律，構(gòu)成了房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費(fèi)者行為理論、效用價值理論、生產(chǎn)值理論、替代原理、收益增減原理、規(guī)模經(jīng)濟(jì)平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎(chǔ)上，形成了一套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩▋r方法及評估流程，使房地產(chǎn)評估有據(jù)可依。此外，評估過程中還廣泛涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、預(yù)算、法律以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策等相關(guān)理論和知識。
房地產(chǎn)評估雖然表現(xiàn)為定價人員對房地產(chǎn)價格的推斷與判斷，但其本質(zhì)并非主觀臆斷，而是將房地產(chǎn)的客觀真實(shí)價值通過評估活動準(zhǔn)確反映出來，具有較強(qiáng)的普遍性和合理性。
房地產(chǎn)評估還具備一定的表現(xiàn)力。評估人員需具備豐富的工作經(jīng)驗，才能做出準(zhǔn)確有效的判斷。同時，評估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現(xiàn)在對房地產(chǎn)價格規(guī)律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評估還需要掌握一定的技巧，以確保評估結(jié)果的公信力和可接受性。
房地產(chǎn)評估還表現(xiàn)出綜合性特點(diǎn)。評估人員需具備綜合性知識，包括定價理論、房地產(chǎn)概論、經(jīng)營管理、規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、工程預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等。評估過程涉及土地和房屋建筑的多個方面，如建筑重置成本、折舊費(fèi)、土地利用效率、未來升值潛力等。有時評估還需考慮無形資產(chǎn)，如商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀和經(jīng)營管理能力等。對于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評估過程中，可能還需要評估師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。
此外，房地產(chǎn)評估還需考慮相關(guān)稅收政策和拆遷政策。在住宅評估時，應(yīng)考慮國家政策;在評估土地轉(zhuǎn)讓價格時，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓方式及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。這些都反映了房地產(chǎn)評估的綜合性特點(diǎn)。
房屋拆遷評估實(shí)踐中，成本法定價的效果常受質(zhì)疑，導(dǎo)致其難以被廣泛接受，甚至評估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產(chǎn)評估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行定價，有時成本法甚至可能成為可選的定價方式。針對這些問題，本文對成本法定價進(jìn)行了一些思考。
成本法定價的基礎(chǔ)
從價值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是從商品的成本對其價值貢獻(xiàn)的角度來探討價值理論的。生產(chǎn)值論認(rèn)為，商品的價格由其生產(chǎn)所必需的耗費(fèi)決定。而房地產(chǎn)的價格或價值也與其開發(fā)建設(shè)所必需的耗費(fèi)相關(guān)。在定價時，我們可以通過分析和計算修建房地產(chǎn)的必需開支或成本來判斷房地產(chǎn)的價格。生產(chǎn)值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。
當(dāng)缺乏市場交易時，房地產(chǎn)的參與者會根據(jù)房地產(chǎn)的費(fèi)用來理解和認(rèn)知其價值。賣家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產(chǎn)所耗費(fèi)的成本，買家愿意支付的格不能其所預(yù)估的重新修建該房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。市場參與者根據(jù)成本來認(rèn)知房地產(chǎn)的價值，為成本法提供了被接受的基礎(chǔ)。
房屋拆遷評估教材中通常認(rèn)為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假定重新開發(fā)建設(shè)的某些計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的定價。由此可見，成本法在理論上適用于任何房地產(chǎn)評估。成本法既適用于房地產(chǎn)合一的定價，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價。有時，成本法還可以用來獲取市場比較法和收益法定價中所需的一些比較調(diào)整基礎(chǔ)。因此，成本法的應(yīng)用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎(chǔ)。
盡管成本法在理論上可用于任何房地產(chǎn)的定價，但我們不能忘記房地產(chǎn)的價格是由市場決定的這一事實(shí)，而濫用成本法。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出：“在無市場依據(jù)不充分而不適合采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行定價的情況下，可使用成本法作為主要的定價方法?！边@告訴我們，對于那些有大量市場交易實(shí)例、有盈利資料的房地產(chǎn)評估，應(yīng)采用比較法或收益法作為定價的方法，而不能將成本法作為其主要定價方法。在這種情況下，成本法通常只能是價值評估的一種備選方法。在評估活動中，評估師應(yīng)努力尋找合理使用成本法的依據(jù)，即找到使成本法定價結(jié)果能準(zhǔn)確反映市場行情的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應(yīng)用。
被拆遷人在面臨拆遷時，應(yīng)如何計算損失并爭取對方認(rèn)可?哪些損失是可以獲得補(bǔ)償?shù)哪?
中合益德資產(chǎn)評估有限公司，提供全國范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償評估服務(wù)，針對企業(yè)、度假村、農(nóng)莊、礦場、加工廠、養(yǎng)殖場、魚塘、生態(tài)農(nóng)場、種植基地、蔬菜大棚、茶園、果園、果樹、景觀花卉、花圃苗木、林地征占等多種拆遷場景，出具合法合規(guī)的評估報告，為您爭取更公正的補(bǔ)償提供有力依據(jù)。
中合益德(簡稱中合)，是由財政部門授予資產(chǎn)評估資質(zhì)的全國性評估機(jī)構(gòu)。公司匯聚眾多行業(yè)，擁有的評估技術(shù)和方法，以及完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗于一體的評估公司。公司下設(shè)知識產(chǎn)權(quán)部、中小企業(yè)評估部、大型企業(yè)評估部及業(yè)務(wù)審核部，我們的團(tuán)隊將持續(xù)為廣大客戶提供一對一的免費(fèi)咨詢服務(wù)及的資產(chǎn)評估服務(wù)。
在拆遷過程中，被拆遷人應(yīng)明確自己的損失范圍，包括但不限于房屋及附屬物的價值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用、臨時安置費(fèi)用等。計算損失時，應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及市場行情進(jìn)行合理評估。
為了讓對方認(rèn)可您的損失計算，您可以尋求評估機(jī)構(gòu)的幫助，如中合益德，由我們出具、合法的評估報告。這份報告將作為您爭取合理補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)。
同時，被拆遷人還應(yīng)了解，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，因拆遷造成的直接和間接損失均有可能獲得補(bǔ)償。直接損失如房屋及附屬物的價值損失，間接損失則可能包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用等。在爭取補(bǔ)償時，應(yīng)確保自己的權(quán)益得到充分保障。
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