衢州海域使用權(quán)評(píng)估，海島使用權(quán)評(píng)估

海域價(jià)格評(píng)估的主要方法有*法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法，各方法的適用條件及注意事項(xiàng)如下：

方法/步驟

*法

對(duì)于能夠計(jì)算現(xiàn)實(shí)*或潛在*的海域，可采用*法評(píng)估海域價(jià)格，即按一定的還原利率，將海域未來每年預(yù)期*折算至評(píng)估基準(zhǔn)日，以折算后的純*總和作為海域價(jià)格。

采用*法時(shí)，應(yīng)以客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的*為基礎(chǔ)計(jì)算海域 的年總收入，按不重不漏原則計(jì)算年總費(fèi)用，合理測(cè)算海域純*。

成本法

對(duì)于新開發(fā)的海域，或在海域市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)、海域交易實(shí)例少的地區(qū)，可采用成本法評(píng)估海域價(jià)格，即以開發(fā)和利用海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，加上正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)等來確定海域價(jià)格。

采用成本法時(shí)，海域取得費(fèi)和海域開發(fā)費(fèi)應(yīng)是評(píng)估基準(zhǔn)日的重置費(fèi)用，各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有明確、充分的依據(jù)。

假設(shè)開發(fā)法

對(duì)于待開發(fā)和再開發(fā)的海域，可采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估海域價(jià)格，即在測(cè)算出海域開發(fā)完成后的總價(jià)值基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本和利潤(rùn)來確定海域價(jià)格。

采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)根據(jù)有效利用原則確定海域用途，再結(jié)合海域的規(guī)模、開發(fā)難易程度等情況合理估算開發(fā)建設(shè)周期，并假設(shè)在開發(fā)周期內(nèi)各項(xiàng)成本均勻投入或分階段均勻投入。

市場(chǎng)比較法

在海域市場(chǎng)較發(fā)達(dá)、海域交易實(shí)例充足的地區(qū)，可采用市場(chǎng)比較法評(píng)估海域價(jià)格，即根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將評(píng)估對(duì)象與具有替代性且在近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的實(shí)例做比較，根據(jù)兩者之間的價(jià)格影響因素差異，在交易實(shí)例成交價(jià)格的基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正，以此來確定海域價(jià)格。

采用市場(chǎng)比較法時(shí)，比較實(shí)例應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的用海類型相同，且位于相鄰區(qū)域或類似區(qū)域，交易時(shí)間應(yīng)相近，數(shù)量不少于3個(gè)；應(yīng)選擇差異顯著的比較因素進(jìn)行價(jià)格修正，因素條件應(yīng)盡量量化，無法量化時(shí)應(yīng)定性描述指標(biāo)的大小。

基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法

在已有海域基準(zhǔn)價(jià)格的地區(qū)，可用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法評(píng)估海域價(jià)格，即針對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格影響因素的特殊性，利用海域價(jià)格修正系數(shù)，在同一地區(qū)同類用海的海域基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正，以此確定海域價(jià)格。

采用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確把握本區(qū)域海域基準(zhǔn)價(jià)格的內(nèi)涵及其修正體系的構(gòu)成，根據(jù)海域價(jià)格影響因素實(shí)際情況確定修正系數(shù)。

END
方法/步驟2
海域價(jià)格評(píng)估應(yīng)按以下六個(gè)步驟開展：

（1）確定評(píng)估基本事項(xiàng)

根據(jù)委托方的要求，確定評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估基準(zhǔn)日等基本事項(xiàng)。

（2）收集相關(guān)資料

對(duì)評(píng)估對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境條件進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)訪和勘測(cè)，收集評(píng)估對(duì)象及其周邊海域的基本情況、相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況、交易實(shí)例和海域市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀等資料，并核驗(yàn)資料的完整性和可靠性。

（3）選擇評(píng)估方法

根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象所屬的用海類型、評(píng)估對(duì)象開發(fā)利用狀態(tài)和海域市場(chǎng)現(xiàn)狀等，選擇確定適用的評(píng)估方法。

（4）確定修正系數(shù)和評(píng)估參數(shù)

分析海域價(jià)格影響因素及其影響程度，確定必要的價(jià)格修正內(nèi)容和系數(shù)，并根據(jù)社會(huì)平均投資效益、用海類型和產(chǎn)業(yè)類型的投資風(fēng)險(xiǎn)差異等，確定海域率、海域還原利率等參數(shù)。

（5）測(cè)算和確定海域價(jià)格

利用經(jīng)核驗(yàn)的有效資料，采用選定的評(píng)估方法和評(píng)估參數(shù)，評(píng)定海域價(jià)格。多種方法測(cè)算海域價(jià)格的，可用加權(quán)平均等方法評(píng)定終結(jié)果。

（6）編制海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告

對(duì)整個(gè)評(píng)估工作的成果進(jìn)行總結(jié)整理，編制完成海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告，并提交給委托方。

北京海潤(rùn)京豐資產(chǎn)評(píng)估有限公司（簡(jiǎn)稱海潤(rùn)京豐），是由財(cái)政部門授予資產(chǎn)評(píng)估資格的全國(guó)性評(píng)估公司。公司匯聚了大批行業(yè)，數(shù)十位法律、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、工程技術(shù)領(lǐng)域的人才。公司具備的評(píng)估方法和手段，完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前公司設(shè)有知識(shí)產(chǎn)權(quán)部、中小企業(yè)評(píng)估部、大型企業(yè)評(píng)估部及業(yè)務(wù)審核部，我們的團(tuán)隊(duì)將一如既往的為廣大客戶提供一對(duì)一的免費(fèi)咨詢服務(wù)及的資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)。

全國(guó)評(píng)估咨詢電話詳見頁面聯(lián)系方式